近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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