5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名>包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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