OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租(zū)都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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