文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗(àn)工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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