万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(z一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤hài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gā一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤i)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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