文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施(贵州海拔高度是多少shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转贵州海拔高度是多少向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo贵州海拔高度是多少)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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