OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃表(biǎo)示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方(f两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃āng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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