近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diàoc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算)整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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