文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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