文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(x飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗iàn)房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗