文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体纤纤玉手什么意思打一生肖，纤纤玉手什么意思解一生肖来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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