近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(h长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的uà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(sh长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的ì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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