文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù一个立一个羽念什么字)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(h一个立一个羽念什么字òu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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