5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势(shì顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱)的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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