万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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