万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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