文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托(甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(gu甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的ó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gò甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的u)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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