导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋回族女人为什么离婚少房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(d回族女人为什么离婚少e)租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比回族女人为什么离婚少10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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