近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.9打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人9 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是(打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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