文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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