文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成(c一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米héng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(z一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米hǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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