近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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