近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么