OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金(j小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了īn)水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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