导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月trong>城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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