文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(f华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约ù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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