5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)金允智致命之旅演的谁房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(s金允智致命之旅演的谁hòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路金允智致命之旅演的谁的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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