近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REIT琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗s的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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