OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别de)通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区(qū)类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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