5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是夏朝距今多少年，夏朝距今多少年202夏朝距今多少年，夏朝距今多少年20222保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大(d夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022à)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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