文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(阿富汗是哪一年灭亡的jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建阿富汗是哪一年灭亡的立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　<阿富汗是哪一年灭亡的strong>5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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