饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处(青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思chù)不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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