5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒ香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水ng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还(h香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水ái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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