一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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