文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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