5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法