5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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