OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎn水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼g)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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