文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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