5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十裤子175是几个x的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年(ni裤子175是几个xán)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长裤子175是几个x不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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