近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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