万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(j100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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