5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判毁掉一个老师最好的办法断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(ji毁掉一个老师最好的办法ān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)毁掉一个老师最好的办法率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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