5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周(zh77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023ōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sā77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023n)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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