文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng撒贝宁个人资料简历)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场(ch撒贝宁个人资料简历ǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房撒贝宁个人资料简历(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 撒贝宁个人资料简历