文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有(22寸是多少厘米yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工22寸是多少厘米，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房(f22寸是多少厘米áng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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