他还表示(shì)，如(rú)果关注一下今(jīn)年房地产的(de)开发(fā)资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金(jīn)来源来自新盘的(de)销售(shòu)。但今年(nián)新(xīn)房的销售情况相较一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱(qián)，其实主要还是那些有国(guó)企背景(jǐng)的(de)房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是(shì)在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本(běn)市场表现相对较好，但(dàn)没有国资(zī)背景的民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的(de)成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业内最高(gāo)的；融资(zī)成本(běn)是(shì)否是(shì)行业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低的(de)；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时(shí)满足上述(shù)条件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控(kòng)股六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写(gǔ)等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健特色的国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称得(dé)上完(wán)全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地(dì)方国企开始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐(lè)观(guān)的预判未来市场，以及(jí)过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房(fáng)企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机(jī)会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大(dà)举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本(běn)身(shēn)储备了很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市，另外一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二(èr)线城市；另一(yī)方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业(yè)的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但(dàn)出手(shǒu)的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两(liǎng)年(nián)市场没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的(de)复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行(xíng)较积极(jí)的拿地策略的(de)同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)与(yǔ)净负债(zhài)率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标(biāo)准来(lái)看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味着，民(mín)营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进了(le)“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型证券投资(zī)基金”“全国(guó)社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下(xià)坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度(dù)都表(biǎo)现了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七成营(yíng)收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州的土储补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭(háng)州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日(rì)接受(shòu)了信达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商(shāng)，而(ér)下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游材料端(duān)息(xī)息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的(de)思路(lù)渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家装家(jiā)居领域(yù)，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居(jū)民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的(de)增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国(guó)过去的数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安(ān)娜(nà)主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇(qí)智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的(de)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工(gōng)银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地(dì)产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和(hé)大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时(shí)的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时(shí)间段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收(shōu)还是(shì)归(guī)母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金牌橱(chú)柜(guì)中(zhōng)，他(tā)管理的(de)全部(bù)三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为他的(de)独(dú)门(mén)重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外(wài)，下游(yóu)的物(wù)业(yè)股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的(de)大(dà)多(duō)在香港上市，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望(wàng)挣的(de)是市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提(tí)价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮(lún)合同周期还能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司(sī)很少(shǎo)，因(yīn)为物业(yè)公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的。但是(shì)该公司能在业(yè)内做到(dào)到期之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是(shì)有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写