文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地(d自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好ì)产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fá自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好ng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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