5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思bīn)江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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