导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(l一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗ái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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